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      炒掉前物業,追回4000萬!上?!白钆I委會”負責人談艱辛維權路

      2023

      / 02/22
      來源:

      大眾網

      作者:

      吳軍林 解強民

      手機查看

      (記者:解強民 吳軍林 )

        大眾網·海報新聞記者 吳軍林 解強民 上海報道

        最近,“‘最牛業委會’起訴物業,法院一審判決物業返還4000萬元”一事引發廣泛關注。2月21日下午,原告上海中遠兩灣城小區業委會主任韓德友接受大眾網·海報新聞記者采訪說,此次訴訟,最大的難題在于舉證。同時,他認為,兩灣城業委會的經驗很難復制,體量小的小區能否承受訴訟費、律師費等費用,業委會成員是否統一認識等因素,都是決定成敗的關鍵。

        對于網友贊譽他們為“最牛業委會”,韓德友笑說,業委會15人之中,大部分已退休,關鍵是業委會成員思想統一,決心站在業主角度維權。

        有律師認為,通過該案可見,對于很多物業公司普遍存在的問題,只要業主們團結一致、依法辦事,成功維權的可能性是很大的。

        不過,該案尚未塵埃落定。2月21日,新民晚報報道稱,該案被告上海中遠物業管理發展有限公司(下稱“中遠物業”)已提起上訴。

      中遠兩灣城小區

        舉證之難

        中遠兩灣城小區位于上海市普陀區,沿蘇州河而立。房源網站顯示,該小區二手房單價在9萬/平左右。

        走進中遠兩灣城,隨處可見張貼的“維護業主共同利益追索業主共有財產”公告。這份公告略述近兩年訴訟過程的復雜艱辛,以及普陀區法院的一審判決結果:中遠物業應返還全體業主4000萬元。

        判決返還費用名目包括物業管理費、地下車庫停車管理費、小區公共收益、地下車庫新增劃線車位收入等。

      中遠兩灣城小區內張貼的判決公告

        從2001年9月到2021年2月,中遠物業為兩灣城業主服務近20年,種種原因導致雙方從未對物業管理費及公共收益等收支進行結算,最終對簿公堂。

        韓德友坦言,對原告業委會來說,該案最大的難題在于舉證。2021年2月,中遠物業被業主大會決定解聘后結束服務離場,帶走了財務憑證等資料,以致業委會2021年3月提起訴訟時,連確定標的額都成問題。

        為此,業委會遞交司法審計申請書,普陀區法院接受申請并委托一家會計師事務所開展審計?!爸羞h物業開始是同意的,后來又反悔了,不提供憑證,司法審計無法進行?!表n德友說。

      判決書載明,中遠物業在司法審計過程中未提供財務賬冊等相關資料

        舉證工作的繁瑣從一個例子可見。

        根據業主方與物業方于2018年簽訂的《物業服務臨時合同》,業主買斷的地下車庫停車位的收費單價為每個每月100元,其中的75元歸物業,25元由被告用于與車庫相關的公共區域綠化養護與照明,如有剩余則由物業返還。

        實際使用的照明費究竟有多少?業委會向法院申請調查令,到電力部門查過去20年的賬單?!拔覀冃^光地下車庫就有上百個電表,它們每個月的賬單要弄出來。而且二零零幾年的時候,這些數據還沒錄入電腦,是手工的。數據拿回來,跟物業歷年做的賬去比較,是不是真像物業列支的那樣,比對以后才能發現問題?!表n德友說。

        但是,受制于客觀因素,仍有很多費用要靠推算。比如,2020年、2021年無審計報告,只能推定這兩年的物業管理費結余與2019年相同。由此推算,2020年度的結余為1562901.13元,2021年1月的結余按當年結余的月平均數計算應為130241.76元。

      兩灣城業委會訴請金額中有些為推算數據

        兩灣城業委會訴請的總額為6200余萬元,普陀區法院一審判決中遠物業返還4000萬元。普陀區法院稱,關于具體結算方式,雙方既然對各類收支的結算標準與方式未能達成一致,則應就各自的觀點分別舉證并在必要時由專業第三方機構介入進行審計,而目前雙方提供的證據或對證據的闡釋均不足以充分證明本方在費用結算方面的觀點,除原告主張的、相當一部分數據建立在對其現有證據作推斷基礎上形成的各項費用計算方式之外,目前對費用結算的認定缺乏其他確鑿的依據與有效的手段,在此情形下,該院根據誠信公平與合理等價的民事活動原則,將案情與當事人提供的證據中合法合理的部分予以結合考量,再參照原告對各項費用的計算方式,認定被告應就物業服務費的按實結算與公共收益的分成向原告支付結余款并對應付款的金額予以酌定。

      中遠兩灣城小區車位上滿滿當當

        兩灣城的維權經驗能否復制?

        韓德友說,近期,有不少社區前來參觀學習,希望借鑒復制兩灣城小區此次的維權經驗。但他認為,這很難復制,“小區情況不一樣,業委會的人員組成不一樣……”

        在韓德友看來,業委會成員的思想統一,決心站在業主角度維權,是很關鍵的。

        兩灣城業委會本身就有“反例”。

        韓德友說,前兩屆業委會都對中遠物業做了審計,發現財務方面的問題,但受種種原因影響,都擱置了。而且,第二屆業委會系被業主罷免,理由是業委會對物業服務合同的執行監督不力。當時,業主對物業的服務不滿意,小區狀況一年比一年差,此外,第二屆業委會主任與物業方面的股東是親戚關系,所以業主質疑的聲音很多。

      蘇州河畔的中遠兩灣城小區

        兩灣城的特殊之處還在于它的體量大。據韓德友介紹,中遠兩灣城小區分4期建設,上世紀90年代末啟動,2006年完成,有近1.2萬戶,人口約5萬?!耙话愕男^,假如只有幾百戶,訴訟費能不能承受?律師費能不能承受?訴訟追回的錢夠不夠訴訟費用?”韓德友說,他認可業主要維權,爭一口氣,但現實問題不能不作為一個考量因素。

        “本案受理費是35萬多元,法院一審判決我們負擔15萬,中遠物業負擔20余萬,但目前都是我們原告方支付的?!庇纱?,韓德友引出另一個話題,維權要有業主充分的民意支持,如果業主大會沒有表決通過,訴訟相關的費用都付不出去。

        韓德友說,如果議題沒有民意基礎,把它放到業主大會也無法通過。

      中遠兩灣城小區體量大

        對于網友將兩灣城業委會稱為“最牛業委會”,韓德友認為,其他小區也面臨與兩灣城相似的問題,還有維權不成功者,而兩灣城業委會追回的金額高昂,因此才收到了這個褒義的稱呼。

        韓德友說,實際上,兩灣城業委會并無過人之處,15名成員中大部分已退休。他們都沒學過法律,也沒從事物業相關的工作。他個人此前在單位做管理工作。

        “我們業委會任期三年,我的感受是,業委會成員要有熱情為業主服務,關鍵要全身心投入?!表n德友說。

        律師:兩灣城業委會的勝訴從兩個方面給其他業主起到示范

        該案也引起法律界人士的熱議。北京市競天公誠律師事務所律師馬盛軍接受大眾網·海報新聞采訪表示,兩灣城業主遇到的問題,也是其他很多小區的業主們面臨的問題,作為律師,他經常收到物業公司“只收費、不干活、服務差”等相關的法律咨詢,兩灣城業委會的勝訴,從兩個方面給其他業主起到了很好的示范作用。

        一是業主們團結一致,按照法定程序選舉出新的業委會,非常難得?,F實中,業委會可能與物業公司具有千絲萬縷的聯系,或者有些小區根本就沒有業委會,而能夠按照法定程序選出新的業委會,代表全體業主去維權,這是維權工作的起點,使得合法維權成為可能。

        二是專業的事情交給專業的人來干。兩灣城業委會聘請了專業律師團隊和審計團隊,對物業公司的不合法情形,特別是財務方面進行了調查和審計,為人民法院支持其訴訟請求提供了翔實證據。

        “對于業主與物業公司之間的法律關系和利益分配規則等事項,民法典有專門的非常清晰的規定?!瘪R盛軍說,通過該案可見,對于很多物業公司普遍存在的問題,只要業主們團結一致、依法辦事,成功維權的可能性是很大的。

      普陀區法院對兩灣城業委會要求中遠物業賠償欠費利息的訴請未予支持

        山東博睿律師事務所律師陳瑞福認為,小區就是一個社會,同時它是城市中最基層的片區居住區,基層治理創新應首先從小區做起,而小區治理必須理順各方面的關系,比如業主與業委會、小區與物業、業主代表大會與業委會、業主之間等。業委會是業主和物業公司之間的橋梁,是整個小區治理中的牛鼻子,既要充分發揮業委會的作用,防止業委會不作為,又要對其權力予以規制,防止業委會和物業公司勾連損害業主的利益。對物業公司,應要求其財務公開透明,防止實踐當中普遍存在的物業公司反客為主現象。

        “只有理順各方面的關系,并且及時引入律師、會計師等第三方力量,根據民法典和物業管理條例等有關規定,從制度上實行小區治理的創新,才能使小區治理成為基層治理的標桿,促進社會和諧穩定?!标惾鸶Uf。

      責編:王樂雙

      審核:馮世娟

      責編:馮世娟

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