大眾網·海報新聞記者 吳軍林 上海報道

　　最近，“上?！钆I委會’起訴物業，法院一審判決物業返還4000萬元”一事引發廣泛關注。大眾網·海報新聞（爆料郵箱：368064845@qq.com）記者從該案原告兩灣城業委會獲得的判決書了解到，這4000萬元涵蓋物業管理費、地下車庫停車管理費、小區公共收益、地下車庫新增劃線車位收入等四項，其中物業管理費和小區公共收益兩項金額大，分別為1500萬和2000萬。

　　根據判決，上海中遠物業管理發展有限公司（下稱“中遠物業”）需返還的金額明細如下：2001年9月1日至2021年2月1日，物業管理費按實結算部分的結余、擅自列支的不應由業主承擔的成本與費用1500萬元；2001年9月1日至2021年2月1日，地下車庫停車管理費按實結算部分的結余、擅自列支不應由業主承擔的成本與費用250萬元；2008年起至2021年2月1日，小區公共收益中業主分成部分的結余、擅自列支不應由業主承擔的成本與費用2000萬元；2001年9月1日至2021年2月1日，地下車庫新增劃線車位收入中應屬于地下車庫的車位產權人共有部分收益的結余250萬元。

兩灣城小區內張貼的判決結果公告

　　物業管理費中擅自列支的費用很高

　　這些費用中，尤為值得注意的是物業擅自列支不應由業主承擔的成本與費用。

　　以物業管理費為例，兩灣城小區業主與中遠物業簽訂的《物業臨時合同》約定，中遠物業為總面積約150萬平方米的兩灣城小區提供物業服務，服務事項包括對公共部位及小區供水、照明、升降、消防、避雷、弱電、水景等設施設備的日常運行保養維護、公共綠化養護、公共區域清潔衛生、其他公共事務管理等，并按建筑面積收取物業費。物業收取的物業費單價為每月每平方米1.75元，0.45元部分用于小區內公共區域綠化養護與照明費用，余額歸業主；1.3元部分歸物業，包干使用，除了前述公共區域綠化養護與照明費用，其他在物業管理過程中支出的費用均由物業承擔。

　　然而，業委會從八份審計報告發現，列入物業服務費支出的各項費用里，消防系統及設備、弱電系統及設備、土建及維修費、避雷系統及設備、管道疏通等六項費用不屬于小區公共區域綠化養護與照明費用，部分屬于物業基于包干自行支出、部分需以小區維修資金列支。因此，業委會訴請物業返還2002年至2019年期間的上述各項費用1400余萬元。

雙方約定的分配方案

　　另外，一份審計報告顯示，該小區的物業費歷年結余為750余萬元，2019年度的物業費結余為150余萬元。2020年、2021年無審計報告，業委會基于2019年度的結余數據推定2020年度結余和2021年1月結余?；诖?，業委會訴請物業返還物業費結余910余萬元。

　　業委會訴請的物業返還物業管理費部分為2300余萬元，普陀區法院一審判決最終支持返還1500萬元。

　　小區公共收益包括廣告收入、停車收費等

　　小區公共收益方面，根據一份審計報告，截止到2019年12月31日，其公共收益的年末結余為1690余萬元。同時，物業擅自列支的金額也很高昂。

　　公共收益及分配方案如下：小區內道路的固定停車位按每個月150元收費，其中30%作為物業的保底收入并由其為此提供服務，70%歸業主；小區內道路的流動停車收益分成方式，與固定停車位相同；廣告收入的30%作為物業的管理費，70%歸業主，超出預定指標的廣告費收入，各半分成；泳池、網球場、籃球場，業主委托物業管理，收入由物業與業主按三七比例分成。小區公共收益主要用于補充維修資金或業主大會決定使用，在業主大會未作決定的情形下，物業應將業主所得部分按季度匯入小區維修資金賬戶。

　　原告業委會稱，其認可七份審計報告中列明的地面固定停車收益、地面臨時停車收益、廣告與設攤、泳池、網球與籃球場收益中業主收益總額，以及物業代扣代繳稅金和附加，但據其了解，物業所列由其扣除的相應成本實為管理過程中的人工、安保等費用，此類費用應由物業包干而不應在收益中扣除，故上述已扣除費用共計850余萬元應返還。

蘇州河畔的兩灣城小區

　　在小區公共收益中，業委會統計車位費時曾遭遇阻力，因中遠物業要求過小區電子道閘系統供應商銷毀小區停車數據。業委會最終根據調取的數據，推算業主應得的地面停車收益：小區地面固定停車位3034個，以每個每月單價150元、業主占收益的70%計算，2020年度業主的地面停車收益就有380余萬元。

兩灣城小區停車位上滿滿當當的車

　　業委會訴請物業返還2008年至2021年2月1日小區公共收益中業主分成部分的結余、擅自列支不應由業主承擔的成本與費用，共計2890余萬元，對2002年至2007年期間的費用不再主張。普陀區法院最終判決的返還金額為2000萬元。

判決書中法院對認定返還金額的說明

　　水電費是計算車位管理費結余的關鍵

　　對業主購買的地下車庫停車位，物業收取的車位管理費單價為每月100元，25元由物業用于與車庫相關的公共區域綠化養護與照明，如有剩余，返還業主；75元由物業包干使用，用于除公共區域綠化養護與照明以外的車庫物業服務項目。

　　這一部分的關鍵在于公共區域綠化養護與照明究竟花了多少錢，結余多少錢。

　　業委會在訴訟中經法院許可向電力部門和水務部門調取了電費、水費明細。尤為值得注意的是，業委會根據統計數據推斷，2008年至2013年地下車庫管理實際支出水電費總額為280余萬元，而不是物業所列支的成本520余萬。

　　一份審計報告顯示，截止到2019年12月31日，地下車庫管理費的歷年總結余為負1030余萬元。業委會經過統計認定，前述數據系物業通過虛標水電等能耗費方式所致。

　　經過計算、沖抵，業委會訴請物業返還690余萬元。普陀區法院判決認定返還250萬元。

兩灣城小區

　　還有一部分費用是地下車庫新增劃線車位收入中應屬于車位產權人的補貼。有兩份審計報告標明了新增劃線車位的經營收支，并注明，此類車位每個每月收費400元，扣除100元管理費后，余款補貼車位產權人。

　　針對這一部分，業委會訴請物業返還260余萬元。普陀區法院判決返還250萬元。這是判決額度與訴請額度最接近的數據。

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